נדל"ן - היית אהבת נעוריי

פורסם בתאריך: 30/03/2021, 09:40 | 2 תגובות

הבלוגוספרה הפיננסית מלאה באנשים שיש להם משהו אישי עם אפיק השקעה מסוים. נתקלתי בשונאי נדל"ן ובשונאי שוק ההון. אין לי בעיה עם כאלה שהחסרונות הקיימים באפיק מסוים גורמים להם להדיר רגליהם ממנו. הבעיה שלי היא אמירות קונקלוסיביות כגון "נדל"ן הוא ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת" (כן, קראתי משפט כזה בבלוג פופולרי) או "שוק ההון זו מלכודת בה הכסף נגזל מהעניים ומועבר לכרישים, בישראל מרוויחים רק מנדל"ן".

החיבור שלי לנדל"ן מגיל צעיר מעורר בי צורך לצאת להגנתו. שונאי נדל"ן נכבדים, בטרם אספר את הסיפור שלי, אפנה אליכם בבקשה: אל תכפישו את הנדל"ן מאחר ואתם פוחדים ממנו או חסרי מוטיבציה לנצל את יתרונותיו כהשקעה. קל לכם מסיבות לא אוביקטיביות להתרכז בחסרונות הנזילות, בלאי, חשיפה לנזקי מזג אויר ולהתעלם כליל מיתרונות הנוחות בגיוס המימון, פטור מהכנסות שכ"ד עד לתקרה, פיזור ההשקעה מעבר להשקעה בשוק ההון בלבד, פטורים ממס בדירה ראשונה בארץ, ביקושים שעשויים להוביל להמשך עליית מחירים, יכולת השבחה ואף מההנאה המזוכיסטית שחלקנו חווים ממגע בחומרי בניין, מניהול נכסים ומהאינטראקציה עם השוכרים. אנא מכם, תנו לנדל"ן את הכבוד המגיע לו בתור אפיק כשקעה לגיטימי שבשימוש נכון יכול לכופף את מימד הזמן ולהקפיץ שנים קדימה בשווי הנקי.

למה אני נפגע באופן אישי משונאי נדל"ן? מאחר ושיחק לי המזל והשווי הנקי שלי זינק בזכות הנדל"ן, כפי שאתאר בפרוטרוט תיכף. מבלי שהייתי פונה לנדל"ן, לא הייתי היום סופר לאחור לפרישה המוקדמת.

לא, איני מתיימר להיות כריש נדל"ן בהווה ואין לי אמביציה להתקדם לכך בעתיד. עם זאת, יש בחוויה שלי תובנות שאוכל להעביר לקוראים, לטוב ולרע. מטרת הפוסט היא לשתף בניסיון שלי בעולם הנדל"ן ומה למדתי מהתנסות זו, המוצלחת סה"כ, עד כה. אגע גם בנקודות הקושי שהובילו לשינויים בתפיסת התחום בפרט וההשקעות בכלל, שאף הובילו לעצירת ההתקדמות באפיק בשלב זה. זה לא עוד פוסט של רשימת יתרונות מול חסרונות (אולי יהיה גם כזה מתישהו). זהו בעיקר סיפור הדרך שלי, שבסופו אני מסכם את התובנות שלי שכולן התקבלו מההתנסות האישית. זוהי גם המחשה לכך שניתן להגשים מטרות כלכליות עם מספיק נחישות, קצת כישרון ולא הרבה כסף.

בנוסף, דרך 2 דוגמאות שונות במהותן, אני מציג את השיטה שלי לחישוב רווחים מעיסקת נדל"ן דרך שימוש במונח שינוי שווי נקי, השקול לרווח נקי. יש לטעמי קושי ומיסקונספציה בחישובים אותם אני מוצא ברחבי הרשת לבחינת תשואות המתקבלות מנדל"ן. אני מוצא בשיטה המוצגת שפה אחידה עבור עצמי בשערוך תרומת הנדל"ן לשינוי סך הנכסים הכולל שלי. המספר המתקבל הוא אבסולוטי. לו ביקשתי לבחון התשואה באחוזים, נדרש היה לחשב תשואה הנובעת מהשקעת הון התחלתי והפקדות נטו לאורך השנים השקולות לאלו שבוצעו לסל הנדל"ן. אני שוקל להציג בעתיד את הנוסחה שלי לחישוב תשואה אובייקטיבי בנדל"ן ולהשוותו להשקעה אלטרנטיבית בשוק ההון.

Responsive image

עיסקה ראשונה


אני חוזר אחורה בזמן, יותר מ-10 שנים לאדם אחר שהייתי, ששרטט על דף תרשימי עצים (מעט תמימים), עליהם הדגים כיצד מספר הנכסים גדל פי 2 בכל 7 שנים, מייצר הכנסה פסיבית הולכת וגדלה משכ"ד (שכר דירה). היה לי ברור שנדל"ן ורק נדל"ן. זו הייתה רוח התקופה באופן כללי ואישית מאוד התחברתי לתחום. קראתי עליו המון והרגשתי שזה מה שעלי לעשות בכדי להתקדם כלכלית לכיוון של הכנסה פסיבית. לא חשבתי באופן רציני על שום השקעה אחרת. מה שחיזק הבנה זו הוא כישלון בלהיכנס לשוק ההון. כישלון זה הוא אשמתי הבלעדית, אך על כך אכתוב בנפרד. אולי זה היה נכון לגשת בהתלהבות וברצינות לתחום שהתחברתי אליו על פני תחומים אחרים שהרגישו לי רחוקים מדי. מה שבטוח היה לא נכון - היה לא לבצע השוואה אובייקטיבית של ההשקעות שבוצעו בסופו של דבר מול אלטרנטיבות אחרות. הרבה פעולות היו מתוך אינטואיציה ודחף ולא בהכרח ניתוחים מעמיקים. יותר מזל משכל. Water under the bridge.

מהרגע שהתחלתי להרוויח משכורת עם הכניסה לשירות קבע בגיל 26 (מאוחר עקב לימודים אקדמאים לפני השירות), היה לי ברור שאקנה דירה להשקעה. לא יודע איך העזתי. אני מרגיש כי היום אני שמרן בהרבה וכמעט איני מזהה את הילד בן ה-28 שאחרי סיבוב אחד בדירה חתם על זיכרון דברים על מכסה מנוע של רכב מזדמן בחניה.

הדירה שסומנה היא בת 3 חדרים, בת 17 שנה ביום רכישתה, ממוקמת בלוד באזור אותו אני מכיר היטב. על כן, למרות האופי הלא זוהר במיוחד, הרגשתי ביטחון לקנות דווקא באזור זה. הרגשתי שהמוכרת בלחץ למכור בכדי לקנות דירה אחרת. הדירה היתה לא משופצת אבל במצב שהניח את הדעת כדירה מושכרת. ניצלתי שתי נקודות אלו למשוך את המחיר מטה בכ-20 אש"ח ביחס לדירות דומות. יותר מדי ניהול סיכונים לא היה שם. בעסקה הראשונה הייתי בלי ילדים, בלי משפחה. אולי תחושת חוסר המחויבות סייעה לי להעיז יותר ולפעול מהבטן. העיסקה התבצעה בסוף שנת 2012.

מחיר העיסקה: מחיר דירה - 510 אש"ח, עלויות נלוות ברכישה (תיווך, עו"ד וכו') - 19 אש"ח.
מימון העיסקה: סה"כ 529 אש"ח שנדרש היה לגייס וזה נעשה לפי הפירוט הבא:

  • הון התחלתי - 132 אש"ח (מתוכם 114 חיסכון מהשכר על פני שנתיים ו-18 אש"ח מענק חיילים משוחררים)

  • הלוואה מהמשפחה - 40 אש"ח

  • הלוואה מקרן השתלמות - 36 אש"ח

  • משכנתא - 321 אש"ח

עלויות לאורך השנים: לאורך 8 וקצת השנים מתלוות עלויות נוספות לדירה שיש לקחת בחשבון (54 אש"ח):

  • ריבית משכנתא וההלוואה מקרן השתלמות - 17 אש"ח

  • ביטוחים - 3 אש"ח

  • תיקונים - 10 אש"ח

  • העברת הדירה במתנה להורים - 24 אש"ח (הרציונל יוסבר בהמשך)

שינוי בשווי הנקי בזכות העיסקה: אני אוהב לדבר במונחים של שינוי שווי נקי, ועל כן אחשב כיצד עיסקה זו תרמה לכך. יש לקחת בחשבון:

  • עליית ערך הדירה - 340 אש"ח (שווי הדירה נכון למרץ 2021 כ-850 אש"ח בעוד שנרכשה ב-510 אש"ח.

  • תקבולים משכ"ד - 205 אש"ח (99 תשלומים שהתקבלו עד לחודש מרץ 2021, ממוצע של 2070 ש"ח לחודש).

  • הוצאות - 73 אש"ח (מיסים, עו"ד, תחזוקה, עלויות מימון, ביטוחים).

כלומר, ב-8 וקצת שנים בהם אני מחזיק בדירה היא שיפרה את השווי הנקי שלי ב-472 אש"ח.

גורל הדירה הראשונה והתקדמות לעסקה השנייה


דירה ראשונה זו פתחה לי את התיאבון. נכון לאותה נקודת זמן, המשכתי להאמין רק בנדל"ן ולא חשבתי על אפיק אחר. אמונה זו שלי באפיק, בעתיד הפיתוח בלוד והניסיון החיובי שבהשכרת הדירה, הובילו אותי ל-3 תובנות:

  1. יש לשמור על הדירה הזו.

  2. יש לקנות דירה נוספת.

  3. יש לצמצם למינימום את חבות המס.

לטובת כך נרקמה בשנת 2014 תוכנית להעברת הדירה במתנה להורים, בכדי לשמר על בעלות עליה במשפחה ועל מנת לפנות הקצאה לרכישת "דירה ראשונה" (העיסקה השניה) מבלי לשלם עליה מס רכישה ומס שבח במכירה עתידית שלה.

מרגע רכישת הדירה השנייה (דצמבר 2014), נוצר דדליין של שנתיים (לפי החוק) למכירת הדירה הראשונה. כלומר, בכדי לממש את התוכנית לשמור על שתי הדירות, נדרש היה עד סוף 2016 לנקות את הדירה הראשונה מהשעבוד בכדי להעבירה בקלות כמתנה. ניצלתי חלק מהותי של שנה ו-8 חודשים מחלון הזמן (הרווחתי זמן) בכדי להתמודד עם כיסוי יתרת החוב על הדירה וההוצאות הכרוכות בהעברתה כמתנה.

המשכנתא שולמה במלואה עד לינואר 2016. סה"כ בוצעו 37 תשלומי משכנתא חודשיים של 4200 ש"ח בממוצע בחודש. בנוסף, בוצעו 3 פירעונות נקודתיים בסך 190 אש"ח, הגדול שבהם על סך 90 אש"ח ממענק הפרישה מהצבא. כאמור, הסיבה לחיפזון לסיים את המשכנתא הייתה העברתה במתנה. ביולי 2016 הדירה הועברה במתנה להורים שלי. העברה זו היתה כרוכה בעלות של 24 אש"ח (מס רכישה שנדרשתי לשלם מאחר ועבור ההורים זו דירה שניה ושכ"ט עו"ד). הדירה מצויה בבעלותם עד היום וממשיכה לייצר הכנסה משכ"ד - 2200 ש"ח בחודש נכון להיום הפטורים ממס.

העסקה השניה


כאמור, בשנת 2014 בער בי ובאישתי לבצע עיסקה נוספת, בייחוד נוכח תחושת ההצלחה מהעיסקה הראשונה. במקביל נדרשנו לעבור למספר שנים לחיפה. הרעיון לרכוש דירה עבור עצמנו קרץ לנו. כאן אדגיש כי אני רואה בדירה למגורים כהשקעה שיכולה להיות טובה אם היא נעשית נכון. המוטיבציה להתגורר בדירה אותה רכשנו הייתה שהדירה בה רצינו לגור היתה גם במקרה השקעה משתלמת.

כיצד הגענו למסקנה זו? אם דירת המגורים שהתאימה לנו היתה גרועה כהשקעה, היינו שוכרים במקום שמתאים לנו ובמקביל קונים דירה שטובה להשקעה ומשכירים אותה. דרך אחרת להסתכל על אותו דבר - אם דירה שראינו בה השקעה ראויה בהיבט התשואה לא היתה מתאימה לצרכים שלנו כמשפחה, היינו רוכשים אותה ומשכירים וגרים עצמנו בשכירות במקום אחר. אבל במקרה שלנו היה מצב אחר - מצאנו דירה שראינו בה השקעה טובה וגם רצינו לגור בה. היה זה משולל הגיון להשכיר את הדירה ולגור בעצמנו בדירה אחרת דומה עד כדי זהה. אם היינו עושים זאת היינו חושפים את עצמנו למספר סיכונים מיותרים שאין בגינם תמורה כלכלית: 1. סיכון של הכנסת דיירים לדירה שעלולים להתברר כבעייתיים בתשלומים או בשמירה על הדירה. 2. סיכון של חילוף דיירים שהיה מוביל לזמנים מתים בהם הדירה ריקה. 3. סיכון של יציבות מקום מגורים שלנו כמשפחה עקב פינוי אפשרי מדירה שכורה.

היו קשיים רבים לביצוע העסקה הזו, היו אף רגעים ששקלנו לוותר. בכדי להוציא לפועל את העיסקה נדרש היה להתגבר על מגוון מכשולים. מכשול ראשון הוא מצבה הרישומי של הדירה. הבניין דאז לא היה רשום כבית משותף. כידוע הבנק לא שש לאשר קבלת משכנתא לעסקאות כאלה. נדרשה הפעלת קשרים של העו"ד שהכיר באופן אישי את היועצת המשפטית של הבנק.

קושי אחר היה קבלת מימון במקביל לאחזקה של הדירה הראשונה. בכדי לרכוש את הדירה השניה נדרש לנו מימון של 70% מערכה. כאמור לא רצינו למכור את הדירה הראשונה והחלטנו להעבירה במתנה. לא יכולנו לעשות כן באופן מיידי עקב משכנתא שרבצה על הדירה הראשונה. לפי החישובים, היינו יכולים, באופן גבולי, לסיים את החובות על הדירה הראשונה מול הבנק תוך שנתיים. על כן, בכדי לקבל מימון בגובה 70% על הדירה השנייה נדרשנו לשכנע ולהתחייב מול הבנק, כי הדירה "תימכר" תוך שנתיים.

קושי נוסף הוא מגבלת גובה המשכנתא מסך המשכורות העומד על כ25%. ההחזר המקורי של המשכנתא שביקשנו עמד על 3900 ש"ח. באותו תקופה, כאמור, שילמנו בחפיפה את המשכנתא על הדירה הראשונה שעמדה על 4200 ש"ח בחודש. על הבנק היה לאשר החזר של 8100 ש"ח בחודש!! בכדי לצלוח את המשימה, הצלחנו לשכנע את הבנק לקזז מגובה זה את השכירות בגובה של 2000 ש"ח ששולמה על הדירה הראשונה ולדרוש כי השכר המצטבר שיידרש מאיתנו יהיה פי 4 מ-6100 ש"ח, כלומר מעל 24 אש"ח בחודש בלבד, סכום גבוה לכשעצמו. השכר שלנו היה לא נמוך אך בממוצע השנתי נמוך ממספר זה. ניצלנו את העובדה שהבנק מסתכל על 3 תלושים אחרונים, תזמנו הבאת תלושים שכללו תשלומים חריגים וחד פעמיים מהמעסיקים שהממוצע שלהם, באופן גבולי היה גבוה מ-24 אש"ח. יהיו אולי כאלה שירימו גבה, אבל אם עמדנו בדיוק בבדיקה של הבנק, מי אנחנו שנתווכח.

הקושי העיקרי היה ככל הנראה מבחינת גיוס הכספים שנדרש לעמידה בדדליין. ההחלטה התקבלה בטרם השתחררתי מהצבא וידעתי מה יהיה מענק השחרור המדויק. נדרשה הלוואה מקרן השתלמות (אותה הזכרתי קודם) והלוואה מחבר בכדי לאפשר עמידה בהתחיבות בזמן. מיותר לציין כי כל החובות הוחזרו עד השקל האחרון כשנרגעו הרוחות.

לא אשכח את תחושת הניצחון וההקלה, שבה אני, הקמצן שבקמצנים, לקח את היפה בנשים לארוחת שחיתות בעלות של כ500 ש"ח. לא אופייני ולא מייצג אבל דרך ראויה לחגוג ניצחון מתוק.

מחיר העסקה: מחיר דירה - 860 אש"ח, עלויות נלוות ברכישה (עו"ד, ניירת וכו') - 13 אש"ח.

מימון העיסקה: סה"כ 873 אש"ח שנדרש לגייס וזה נעשה לפי הפירוט הבא:

  • הון התחלתי - 242 אש"ח (מתוכם מתנות לחתונה מהמשפחות בסך 160 אש"ח)

  • הלוואה מחבר - 30 אש"ח

  • משכנתא - 601 אש"ח

עלויות לאורך השנים: לאורך 6 וקצת השנים בהן הדירה היתה בבעלותנו התלוו עלויות נוספות לדירה שיש לקחת בחשבון (99 אש"ח):

  • ריבית משכנתא - 67 אש"ח

  • ביטוחים - 7 אש"ח

  • תיקונים - 3 אש"ח

  • עלויות במכירה - 25 אש"ח (תיווך, עו"ד)

שינוי בשווי הנקי בזכות העיסקה: במונחים של שינוי שווי נקי, יש לקחת בחשבון:

  • עליית ערך הדירה - 240 אש"ח; הדירה נרכשה ב-860 אש"ח ונמכרה ב-1.1 מיליון ש"ח. תיכף נסביר מדוע הדירה נמכרה.

  • אי תשלום שכ"ד - 238 אש"ח (ניתן היה להשכיר דירה זו ב-3300 ש"ח, כלומר היא חסכה לנו תשלום של סכום זה במשך 72 חודשים, לו היינו שוכרים).

  • הוצאות - 115 אש"ח (מיסים, עו"ד, תחזוקה, עלויות מימון, ביטוחים).

כלומר, ב-6 שנים בהן החזקנו בדירה היא שיפרה את השווי הנקי ב-363 אש"ח.

נדל"ן - היה טוב וטוב שהיה (נכון לכרגע)


באוקטובר 2020 הדירה השניה נמכרה. מכירת הדירה הייתה פועל יוצא של השתלשלות עניינים. במקור זו לא הייתה התוכנית. על אף החלטתנו לעזוב את הבירה הצפונית ב-2020, הרצון היה לשמר את הדירה מאחר והיא חדשה יחסית, נטולת בעיות וממוקמת באזור שיש לו פוטנציאל צמיחה. לא האמנו כי הקושי למצוא דייר שיעמוד בדרישת הביטחונות שלנו יהיה כה גדול. ניתן היה בסופו של דבר להשכיר אותה אבל לא בתנאים שלנו. התברר שהיינו בליבו של אזור שהוא שוק של שוכרים ולא משכירים. השוכרים הם אלו שמכתיבים את הטון ומצאנו את עצמנו בעמדת נחיתות בהצבת דרישות לשוכרים פוטנציאליים. קיבלנו הדגמה חיה לעיקרון בסיסי בעולם ההשקעות - תשואה באה עם סיכון. במקרה של הדירה המדוברת, התשואה הגבוהה (באופן יחסי) הייתה כרוכה בסיכון של הכנסת דיירים שלא בהכרח היינו רוצים, מסיבות כאלה ואחרות. לכך התווסף הביטחון שצברתי בשוק ההון, ועל כן התקבלה החלטה למכור את הדירה השנייה ולנתב את התמורה להשקעה פסיבית בשוק ההון.

כעת נכסנו מחולקים שווה בשווה פחות או יותר בין הדירה ששמרנו בלוד לבין הסכום המושקע בשוק ההון, פיזור שמניח עבורנו את הדעת בשלב זה. ניתן לומר שהגענו לנקודת שיווי משקל זמנית שבה יש לנו מספיק נדל"ן ולא מעבר למה שמתאים לנו. בסוף, הכל בחיים ובהשקעות זה על טהרת האיזון. מנקודה זו ואילך, תוכנית הפרישה המוקדמת תתקדם דרך השקעה בשוק ההון.

למרות שאין בי ובמשפחתי את הלהט לקנות דירות נוספות, אנחנו מצויים בעמדה גמישה שממנה נוכל לשנות ההחלטה זו בפשטות וביעילות בהיבט מס. הגיליון שלנו נקי - אין על שמנו אף דירה באופן רשמי (הדירה הראשונה רשומה על שם ההורים). לכשנרצה, נוכל בקלות לרכוש דירה על שמנו בלי שתהיה חייבת במיסים בקניה או מכירה. האפשרות לכך פתוחה אך אינה על הפרק בשלב זה.

אם אסכם סיכום ביניים את פרק הנדל"ן, מהחוויה האישית שלי ושל משפחתי, לנדל"ן יכולת אדירה בהגדלת השווי הנקי. נכון לכתיבת שורות אלה (מרץ 2021) הנדל"ן הגדיל את השווי הנקי שלנו בסכום מצטבר של 835 אש"ח. סכום זה הוא כ 35% מהשווי הנקי הכולל שלנו. סיבה אחת היא יכולת גיוס הכספים מול הבנק במנגנון יעיל ונוח יחסית. סיבה שניה היא העלייה שחווה שוק זה ב-10 ומשהו השנים האחרונות. יש שיאמרו שכל אחד היה מרוויח וכנראה שהוא צודק. עם זאת, כפי שפירטתי קודם, נדרשו יצירתיות, תעוזה, חוצפה מצדנו וקצת מזל בכדי להתגבר על לא מעט מכשולים בדרך אל הגשמת התוכניות. על כל פנים, זהו סכום ענק שקידם אותנו שנים וזרק אותנו Fast forward למקום שאני מצוי כפסע מעצמאות כלכלית עם פרישה מוקדמת "בין כוונות". אני אוהב את שוק ההון ומאמרים רבים בבלוג זה מוקדשים לו, אבל הוא אף פעם לא יהיה אפיק ההשקעה שהתחיל את הכל, הוא לא היה הניצוץ. מעמד של כבוד זה שמור בעולמי לנדל"ן.

סיכום ו-takeaways מההתנסות שהקורא יכול להסתייע בהם בדרכו


אם ארצה לסכם בנקודות את התובנות העיקריות מההתנסות האישית בנדל"ן זו תהיה הרשימה:

  • תעיזו מוקדם להשקיע (בלי קשר לאפיק ההשקעה) - לצעירים יתרון אדיר בדמות אופק השקעה שאין למבוגרים. תעוזה מוקדמת עשויה לשנות את מסלול חייכם.

  • השקיעו במה שאוהבים - התשוקה שלי לנדל"ן סייעה לי לגשת לנושא עם להט ויצירתיות. חיבור להשקעה הוא לטעמי מפתח להצלחה.

  • תשואה על דירות צנועות היא גבוהה יותר אך יש להפנים כי תשואה שזורה עם סיכון - הסיכון יכול להתבטא במצב הדירה, מיקומה וקהל השוכרים שהיא מושכת. נהלו את הסיכון ע"י מחקר, קרבה או נגישות לנכס או היכרות מעולה עם הסביבה.

  • דירה למגורים יכולה במקרים מסוימים לשמש השקעה ראויה - הרחבתי על כך כשתארתי את העסקה השניה. אם דירה צנועה מתאימה למגורים שלכם, גורו בה, מאחר ואין ספק שהדייר הטוב ביותר האפשרי לדירתכם הוא אתם עצמכם. אין יתרון בלהשכיר ולשכור דירה זהה. ההפך הוא הנכון. במקרה כזה אתם לוקחים על עצמכם סיכונים שאין פיצוי בגינם כגון: כניסת דייר שלא סומכים עליו לדירה שבבעלתוכם, תקופות בהן הדירה לא מושכרת, פינוי שלכם מהדירה אותה אתם שוכרים. אם דרושה לצרכיכם דירה יקרה, זה סיפור אחר. אתם יכולים במצב זה לקנות דירה צנועה אך בעלת תשואה גבוהה בתור השקעה ולגור בדירת החלומות שלכם בשכירות.

  • היעזרו בהלוואות ללא ריבית מהמשפחה וחברים - תופתעו לגלות שיש גורמים קרובים בסביבתכם שמוכנים לסייע במימון עסקאות. עם זאת, יש להיזהר מאוד בנטילת הלוואה מאנשים קרובים ולקבוע מראש עד מתי יפרעו החובות. מימון זהיר מסוג זה מפחית את עלות המימון הכוללת.

  • למדו את החוקים והתקנות של רשות המיסים, בנק ישראל וכו' ונצלו אותם - לעיתים נראה שהתקנות נוקשות. עם זאת, תוך שימוש ביצירתיות ועם נחישות ניתן למצוא סדקים קטנים לתוכם ניתן להיכנס. הבאתי מספר דוגמאות כגון: העברת דירה במתנה בכדי לשומרה בתא המשפחתי ופינוי של משבצת לרכישת דירה ראשונה פטורה ממס ובמימון מרבי, ניצול לטובתכם של חלון זמן (1.5 שנים) למכירת דירה ראשונה בכדי לרכוש דירה חדשה שתיחשב כראשונה, תזמון תלושים שמביאים לבנק למבחן כושר החזר, ניצול קשרים של עו"ד בבנק.

  • אל תתפנקו מתזרים מזומנים - בייחוד בראשית הדרך, שימוש בתזרים לצורך הגדלת צריכה הוא הרסני. שימרו את רמת ההוצאות קבועה ומינימלית. השתמשו בתזרים חיובי, אם נוצר, לטובת השקעות. אצלי, בכל שלב, התזרים (בדמות שכ"ד) הושקע חזרה - ראשית לטובת תשלומי המשכנתא על הדירה הראשונה, מאוחר יותר לטובת תשלומי המשכנתא של הדירה השניה וכעת לטובת המשך השקעה בשוק ההון. כך הדיבידנד משכ"ד מושקע חזרה ומסייע לריבית דריבית של כלל נכסי ההשקעה. גם אתם תוכלו לנצל תזרים לפתיחת תיק השקעות, קניית דירה נוספת, או כל השקעה אחרת.

  • שקלו לנשוך את השפה בהווה לטובת העתיד - נשארתי בצבא 1.5 שנים יותר מהתכנון המקורי בשביל סך מענקי חתימה נטו של 36000 שסייעו במימון העסקאות.

  • אל תסבכו את מסלולי המשכנתא - לרוב הבנק שמח לשווק לכם מסלולים המשתלמים עבורו. בשתי העסקות השתמשתי בתמהיל פשוט ביותר שניתן להעלות על הדעת - 1/3 פריים והיתר קל"צ. זו לא אמת אבסולוטית, אך בתקופת שפל ריביות, נטילת קל"צ בשיעור גבוה נראתה לי אטרקטיבית מאוד: היא מגדרת סיכון של שינוי במדד, משריינת תשלום קבוע בריבית אטרקטיבית for life. יתרון נוסף של קל"צ, כשנלקחת בתקופה של ריביות נמוכות, הוא שהמסלול ניתן לפירעון בעמלת פירעון מוקדם נמוכה עד לא קיימת. הסיבה שאם אין לריבית במשק לאן לרדת, לא ידרש תשלום עמלה שתכליתה פיצוי לבנק במקרה שהריבית על הלוואות יורדת.

אומר לסיכום שאני מתמלא בזעם כשהנדל"ן מותקף. אל תשקיעו בו אך תכבדו אותו. הכירו ביתרונותיו אל מול חסרונותיו. החליטו כי אין לכם עניין או כדאיות להיכנס לנדל"ן בשלב זה. אך לעולם אל תשמיצו! על אף השינויים שחוויתי בנוגע לתפיסתי את התחום, דבר אחד לא השתנה - אני רואה בו השקעה לגיטימית, שבגישה נכונה יכול לקדם לכיוון שיפור שווי נקי ואף התעשרות. הנדל"ן היה טוב אלי ואני מאמין בלב שלם כי הוא יכול להיות גם טוב ולהזניק קדימה את מי שייכנס אליו בצורה שקולה, בדגש על מי שההון הראשוני שלו נמוך, ינהל את סיכוניו, ולא פחות חשוב - יעיז ויהיה קצת חוצפן. אין ספק מבחינתי כי יש לנדל"ן מקום בתיק הנכסים הכולל של המשקיע.

2 תגובות

אלחנן בתאריך 25/05/2021, 07:54

"אני שוקל להציג בעתיד את הנוסחה שלי לחישוב תשואה אובייקטיבי בנדל"ן ולהשוותו להשקעה אלטרנטיבית בשוק ההון". מעניין מאוד, אנחנו מחכים!!

חזי בתאריך 11/06/2021, 16:45

כל האמור היה יכול להתקיים רק בעשור הקודם .
היום כבר אין עליית מחירים כזו דרמטית בנדל"ן.
כן יש עלייה, אבל בהחלט לא כזו שתוארה במאמר .
ניצול הזדמנויות מדהים לאותה התקופה .

אהבתם ורוצים לקבל תכנים נוספים? עקבו אחר עמוד הפייסבוק של עלילות זיק